GuidaBagno
Errori di lettura del preventivo e del contratto che cambiano il risultato finale, con i casi reali evitati dal nostro team.
Guida di Mediolanum Ristrutturazioni
La maggioranza dei proprietari milanesi raccoglie due o tre preventivi e sceglie quello che convince di più. Ma il preventivo che convince non sempre porta a un cantiere senza sorprese: nei fogli che ti consegnano si nascondono trappole tecniche, contrattuali e fiscali. Sono errori di lettura, non di gusto, e si controllano in trenta minuti.
| Errore | Costo medio dell'errore | Quando si scopre |
|---|---|---|
| 1. Confrontare i preventivi solo sul totale | +1.500 / +3.500 € | A fattura finale |
| 2. Accettare «materiali a scelta del committente» | +800 / +2.000 € | In showroom, durante il cantiere |
| 3. Sottovalutare i costi nascosti | +500 / +1.500 € | Alla consegna |
| 4. Non verificare la posizione degli scarichi | +1.500 / +3.000 € | All'apertura del massetto |
| 5. Ignorare i vincoli dei palazzi storici | +20-25% del cantiere | Alla demolizione |
| 6. Accettare tempi vaghi senza penale | 5-15 giorni di ritardo | A cantiere aperto |
| 7. Saltare la verifica della polizza | Variabile, fino al danno totale | In caso di sinistro |
Dal cantiere
Il bagno è la stanza con il maggior rapporto tra metri quadri e voci di computo: su 5 mq concentri sanitari, miscelatori, mobile, rivestimenti, impianti e opere edili. È la stanza più sensibile alle voci ambigue. Per questo alleghiamo al Contratto Blindato un computo metrico dettagliato anche solo per il bagno, voce per voce.
Ivan Bongiovanni, Coordinatore di Progetto Mediolanum Ristrutturazioni
Il preventivo A dice 9.500 € e il B 13.000 €: scegliere A sembra ovvio, ma A non include sanitari, smaltimento e IVA, e a fattura finale arriva a 14.500 €. Il confronto va fatto a parità di voci: marche dei sanitari, dei miscelatori, formato dei rivestimenti, tipo di mobile lavabo, piatto doccia o vasca, smaltimento, pratiche edilizie (CILA inclusa?), IVA (10% o 22%?).
Se anche una sola di queste voci non è esplicitata, il preventivo non è confrontabile: chiedi un'integrazione prima di valutare.
Questa frase significa «ti dirò quanto costano quando li avrai scelti»: è una clausola aperta, non un prezzo. Pretendi per ogni voce due o tre brand di riferimento, con modello. Quando arrivi in showroom i prezzi sono quasi sempre superiori a quelli ipotizzati a voce.
Il nostro Computo Metrico indica brand e modello per ogni voce. Se cambi idea in showroom, ricalcoliamo prima del cantiere, mai in fattura.
Smaltimento dei rifiuti speciali: 200-600 €, con formulario e discarica autorizzata. Pratica CILA: 300-800 €, obbligatoria anche per spostare il water o il lavello. Allacci provvisori di cantiere: 100-300 €. IVA: 10% sulla prima casa, 22% sulla seconda: su un bagno da 12.000 € sono 1.200-2.640 €, mai «IVA da definire». Imprevisti in palazzi anni '50-'80: 10-20% del cantiere, da gestire con una voce «extra cantiere» con tetto del 10%.
Quando confronti due preventivi, somma queste voci e poi confronta i totali.
Lo scarico del water determina dove può andare il water. Spostarlo anche solo di 30 cm significa nuove tracce, nuove pendenze e massetto rifatto: 1.500-3.000 € in più.
Al sopralluogo si verifica la colonna esistente (ghisa nei palazzi anni '50-'80, PVC nei palazzi 2000). Nei palazzi pre-1950 si propone, senza costi, una piccola finestra ispettiva nel massetto.
Sui palazzi del primo Novecento il bagno costa il 20-25% in più rispetto a un palazzo anni '70 della stessa metratura. Sorprese tipiche: massetti spessi 12 cm con pomice e calce, tubazioni in piombo, scarichi non a norma, soffitti in canniccio, colonne in ghisa ammalorate.
Va chiesta una voce esplicita «imprevisti palazzo storico» con un tetto del 10-15%, finanziata già nel contratto: se non si attiva non viene fatturata.
«Tempi indicativi 2-3 settimane» non è un impegno. Nel contratto servono data di inizio, data di fine e una penale giornaliera in euro per ogni giorno di ritardo imputabile all'impresa. Il nostro Contratto Blindato la prevede.
Chiedi copia della polizza del cantiere con compagnia, numero, massimale e scadenza. Per un bagno in condominio il massimale minimo accettabile è 500.000 €. Il nostro cantiere è coperto da polizza Generali RCT/RCO da 1.000.000 €.
Oltre alla polizza, l'appaltatore risponde per 10 anni dalla consegna per i gravi difetti (art. 1669 c.c.).
Bagni reali e errori evitati
Bilocale di 45 mq, ristrutturazione completa del bagno integrata nel rifacimento totale. Al sopralluogo abbiamo verificato la colonna di scarico prima di confermare la disposizione dei sanitari: nessuna rottura della colonna in cantiere e prezzo del computo confermato.
Chiuso a 60.000 € chiavi in mano, IVA inclusa, in 8 settimane di cantiere.
Bagno originario di 4,5 mq ampliato a 6 mq con l'abbattimento di una parete divisoria non portante e una finestra vasistas per l'aerazione. Doccia filo pavimento.
22.000 € in 2 settimane. Brand a computo: Ceramica Globo, Novellini, Paffoni, Leonardo, Bticino.
Rifacimento completo dell'impianto idraulico e ridistribuzione dei sanitari. Sostituzione dell'impianto elettrico, gres porcellanato e ceramica effetto pietra per dilatare lo spazio.
8 giorni di cantiere. Brand a computo: sanitari Globo Grace, mobile Novello Bloom, rubinetteria Paffoni, box doccia in vetro.
Se il cantiere non è ancora partito, chiedi un'integrazione contrattuale che chiuda le clausole aperte: brand, smaltimento, IVA. Verifica la polizza, fissa una data di consegna con una penale anche piccola, e documenta lo stato attuale con foto e video prima dell'apertura.
Se l'impresa rifiuta integrazioni ragionevoli, fermati prima dell'avvio: il rischio cresce con ogni giorno di cantiere aperto.
Tre. Sotto tre si sceglie senza confronto reale; sopra cinque si entra in confusione. I preventivi devono essere a parità di voci: stessi brand, stesso formato dei rivestimenti, IVA esplicitata.
Visura camerale aggiornata, DURC, polizza RCT/RCO con compagnia e massimale, computo metrico voce per voce, bozza di contratto con data di consegna e penale.
Al sopralluogo, prima del preventivo: si rileva la colonna esistente, si misura la distanza dal nuovo punto del water e si valuta lo spessore del massetto. Per le scelte non banali si propone una finestra ispettiva nel massetto, gratuita nei palazzi pre-1950.
Sui palazzi del 1900-1930 il sovrapprezzo medio è del 20-25% rispetto a un palazzo anni '70 della stessa metratura: colonna in ghisa, soffitto in canniccio, massetti vecchi, tubazioni in piombo. Il sovrapprezzo va finanziato a contratto.
Resta la diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.), con 15 giorni per adempiere, dopo i quali il contratto si risolve. È uno strumento poco utile a cantiere aperto, per questo la penale va scritta nel contratto.
No. La detrazione richiede il pagamento con bonifico parlante e un'impresa regolare al momento del pagamento. Senza DURC valido la pratica può essere contestata dall'Agenzia delle Entrate.
La RCT/RCO, che copre danni a terzi, alle parti comuni e infortuni dei dipendenti. Massimale minimo consigliato per un condominio milanese: 500.000 €. Il nostro cantiere è coperto da 1.000.000 €.
Scritto da
Ivan Bongiovanni, Coordinatore di Progetto Mediolanum Ristrutturazioni.
Tempi reali per fase, burocrazia SUE, killer dei tempi e tutele contrattuali.
Cosa dice la legge, cosa copre la nostra garanzia e la procedura.
Hai un dubbio? Scrivici la domanda: ti rispondiamo, senza impegno.
