Atrio e corridoio d'ingresso
Pavimento coperto lungo tutto il passaggio dei materiali.
GuidaLavori in condominio
Ristrutturare un appartamento
in condominio a Milano:
regole, comunicazioni, orari
Nella maggior parte dei condomini si lavora dal lunedì al venerdì dalle 8 alle 17. Il sabato dipende dal regolamento, la domenica il cantiere è fermo.
Aggiornata a novembre 2026 · Fabio Mavi, coordinatore di progetto · 8 minuti di lettura
Gli orari consentiti dei lavori a Milano
Nei cantieri edili in condominio l'orario dei lavori lo fissa il regolamento del condominio, insieme agli orari del silenzio. Nei regolamenti condominiali di Milano si trovano di solito questi orari:
| Giorno | Orari più comuni nei condomini |
|---|---|
| Lunedì-venerdì | 8:00-17:00 |
| Lunedì-venerdì, palazzi signorili | 9:00-12:30 e 14:00-16:30 |
| Sabato | Di solito 8:00-13:00, salvo divieto scritto nel regolamento |
| Domenica e festivi | Cantiere fermo |
I lavori più rumorosi sono le demolizioni e le tracce per gli impianti.
Il Regolamento di Polizia urbana del Comune di Milano
Sopra tutti i regolamenti di condominio c'è il Regolamento di Polizia urbana del Comune di Milano. L'articolo 83 vieta nelle case i rumori che disturbano i vicini, soprattutto negli orari del silenzio, dalle 22 alle 8. L'articolo 101 vieta i lavori rumorosi dalle 19 alle 7 da ottobre ad aprile e dalle 20 alle 6 da maggio a settembre, salvo permessi speciali.
Il regolamento di condominio: dove trovarlo e cosa dice sui lavori
Il regolamento in bacheca
Prima di iniziare i lavori si legge il regolamento di condominio. Ce n'è sempre uno esposto in bacheca. Se non c'è, si chiede per mail all'amministratore: mail e numero sono sempre sulla targhetta fuori, sotto il citofono.
Spesso riprende le regole del Comune sui rumori: quello qui accanto cita gli articoli 83 e 101 del Regolamento di Polizia urbana.
Le regole sui lavori
Quasi tutti i regolamenti hanno una parte sui lavori di ristrutturazione: comunicazione all'amministratore, orari, ascensore, protezione delle parti comuni, argano, chiusura dell'acqua, termosifoni e sanzioni fino a 200 €.
Nel 95% dei casi il regolamento di condominio risale a circa 40 anni fa: orari e regole possono essere diversi da quelli di oggi, come nell'esempio qui accanto.
La comunicazione preventiva al condominio: cosa scrivere e quando
La mail all'amministratore
Basta una mail normale all'amministratore, di solito una settimana prima dell'inizio dei lavori. È la legge a chiederlo: per i lavori nel proprio appartamento va data notizia preventiva all'amministratore, che ne riferisce all'assemblea (articolo 1122 del Codice civile).
Nella mail: nome del proprietario, piano dell'appartamento, giorno di inizio e giorno di fine dei lavori.
In ogni condominio c'è chi si lamenta: con lo smart working molti lavorano da casa e arrivano anche segnalazioni senza fondamento. Per questo nella mail si chiede all'amministratore di accettare solo segnalazioni con foto.
Il cartello nel palazzo
Poi si attacca nel palazzo un cartello di avviso dei lavori, con le stesse date, dove lo vedono i vicini. Così chi abita nel palazzo sa quando ci sarà rumore.
La protezione delle parti comuni (atrio, scale, ascensore)
Durante i lavori atrio, scale, ascensore e cortile restano in uso a tutti i condòmini. Proteggerli è compito dell'impresa.
Scale
Gradini e corrimano protetti. Nessun materiale lasciato sui pianerottoli: è un rischio per chi passa e i regolamenti lo vietano.
Ascensore
L'ascensore del condominio non si usa per materiali e macerie, salvo un secondo ascensore che fa da montacarichi. La cabina va coperta comunque: gli operai lo usano per salire e con le scarpe da cantiere lasciano polvere e pedate.
Cortile e autoscala
Per usare il cortile si chiede il permesso all'amministrazione del condominio, sempre per mail. Materiali e macerie vanno solo nel punto che indica l'amministratore. Con l'autoscala i materiali salgono dalla facciata, senza passare da scale e ascensore.
Il massetto
Il massetto lo posiamo con il camion con la pompa: arriva al piano con un tubo, senza passare da scale e ascensore.
Come lavoriamo noi: foto prima dei lavori e segnalazioni solo con prove
Nei giorni prima dell'inizio fotografiamo il condominio, gli ascensori e le scale. Poi chiediamo gentilmente ai vicini accanto e a quelli di sotto di farci fotografare pareti e soffitti. Così fissiamo lo stato di fatto del condominio e dei vicini, con un documento che vale come prova.
Ogni segnalazione all'amministratore deve avere le prove: se si lamentano impronte o sporco, chiediamo le foto. Senza foto non diamo seguito alla segnalazione.
Ogni caso è a sé. Nella nostra esperienza l'80% delle segnalazioni finisce in un nulla di fatto; il 20% richiede attenzione.
Casi reali: contestazioni in condominio e come si sono chiuse
Storie vere dei nostri cantieri in condominio a Milano, senza nomi né indirizzi. Per ognuna: cosa è successo, come si è chiuso e cosa insegna.
Da sapere
Le richieste di risarcimento infondate
Nella nostra esperienza, circa 4 contestazioni su 10 sono richieste di risarcimento senza fondamento, fatte per ottenere un rimborso non dovuto. Nei casi qui sotto:
- chiede soldi per una perdita, ma non consente il sopralluogo e non manda foto;
- segnala acqua «a catinella» che al controllo non c'è;
- chiede 800 € per una macchia d'acqua sistemata in 30 minuti con la pittura;
- manda il preventivo di un'altra impresa da 1.089 €, con lavori in più estranei al danno;
- chiede 490 € più IVA minacciando l'Ispettorato del Lavoro.
Nessuno di loro è stato pagato. La difesa è sempre la stessa: foto con la data, verifica fatta insieme e risposte per iscritto.
Danni contestati alle parti comuni
Scheggiature nelle parti comuni del condominio: erano del fornitore del proprietario
Cosa è successo. L'amministratore ci attribuisce alcune scheggiature nelle parti comuni. In quei giorni il proprietario aveva comprato dei mobili da un altro fornitore, che li aveva portati su per le scale.
Come si è chiuso. Fotografiamo le parti comuni tutti i giorni. Le nostre foto del giorno prima della consegna dei mobili mostravano le parti comuni intatte: la contestazione è passata al fornitore del proprietario.
Cosa insegna. Fotografare le parti comuni ogni giorno è la prova più semplice per dimostrare chi ha fatto cosa.
Corrimano e marmi rigati: infissi portati per le scale da un fornitore del proprietario
Cosa è successo. Per risparmiare, il proprietario compra gli infissi da un fornitore suo e coordina lui la consegna. Il fornitore porta su alcuni pezzi con l'ascensore e altri per le scale, senza argano: corrimano, marmi e sottoscala restano rigati e l'amministratore attribuisce i danni a noi.
Come si è chiuso. Con le nostre foto giornaliere delle parti comuni abbiamo dimostrato che i danni non erano nostri: la contestazione è passata al fornitore del proprietario. Alla fine il proprietario ha speso più di quanto voleva risparmiare.
Cosa insegna. Se in cantiere entrano fornitori scelti da te, lascia il coordinamento all'impresa: infissi e pezzi pesanti si portano su con l'argano, non per le scale.
Danni all'androne contestati con foto senza data
Cosa è successo. Amministratore e consiglieri lamentano graffi e sporco nell'androne e mandano delle foto.
Come si è chiuso. Le loro foto erano copie senza una data certa e nessuno aveva fotografato le pareti prima dei lavori. Noi invece avevamo le nostre foto dell'androne di prima. Abbiamo chiesto gli originali dello stato precedente: la richiesta non ha avuto seguito.
Cosa insegna. Chi contesta un danno deve provarlo (articolo 2697 del Codice civile).
Danni alle parti comuni contestati con foto dalle date cambiate
Cosa è successo. Un condomino ci accusa di portare le macerie con l'ascensore. Poi l'amministrazione ci attribuisce dei danni nelle parti comuni e manda delle foto come prova: ma le date delle foto risultano cambiate.
Come si è chiuso. Abbiamo mandato le nostre foto, con i dati originali di data e luogo, che mostravano gli stessi segni già presenti prima dell'inizio dei lavori.
Cosa insegna. Le foto delle parti comuni fatte prima dei lavori, con data e luogo registrati dal telefono, valgono più di qualsiasi discussione.
Perdite e infiltrazioni
Infiltrazione d'acqua nel soffitto del vicino di sotto: ripristino a fine lavori
Cosa è successo. Durante i lavori un condomino dei piani di sotto segnala un'infiltrazione: una macchia d'acqua sul soffitto.
Come si è chiuso. Abbiamo circoscritto subito la perdita chiudendo l'acqua. A fine lavori siamo scesi dal vicino e abbiamo riverniciato il soffitto: venti minuti di lavoro.
Cosa insegna. Una macchia d'acqua si ripristina a fine lavori, quando non c'è più rischio di nuove perdite: pochi minuti di lavoro chiudono la questione.
Tubo condominiale rotto sotto il massetto del bagno: la mappa degli impianti
Cosa è successo. In un palazzo degli anni '30, sotto il massetto del bagno da rifare passava una tubazione del condominio: è insolito che un tubo condominiale attraversi un appartamento privato. L'amministrazione non aveva la mappa degli impianti condominiali, che chiediamo sempre, e durante i lavori il tubo si rompe, con danni ai piani di sotto.
Come si è chiuso. Abbiamo attivato la nostra polizza e sistemato tutto con i vicini: tutto chiuso in due mesi, con tutti soddisfatti.
Cosa insegna. Prima dei lavori chiedi all'amministratore la mappa degli impianti condominiali: nei palazzi vecchi i tubi del condominio possono passare dove non te li aspetti. Se il danno capita lo stesso, serve un'impresa con una polizza che lo copra.
Risarcimento chiesto per una perdita, senza sopralluogo né foto
Cosa è successo. Il condomino del piano di sotto segnala una perdita e chiede soldi all'amministratore. Però non ci lascia entrare a fotografare e non manda nessuna foto.
Come si è chiuso. Abbiamo mandato all'amministratore un resoconto scritto di quello che era successo: accesso negato, nessuna foto, nessuna prova. La richiesta è stata archiviata.
Cosa insegna. Chi chiede un risarcimento deve far vedere il danno. Senza foto e senza poter controllare non si riconosce niente.
Infiltrazione «a catinella» segnalata dal vicino: al controllo nessuna perdita
Cosa è successo. Un vicino segnala acqua che scende «a catinella» dal soffitto. Una segnalazione così è seria: usciamo subito, in urgenza. Il vicino all'inizio non vuole farci entrare a fotografare.
Come si è chiuso. Dopo qualche insistenza entriamo: nessuna traccia d'acqua. Il vicino dice che i caloriferi hanno asciugato tutto durante la notte. Lavorava da casa in smart working e la segnalazione nasceva dal fastidio per i rumori.
Cosa insegna. Una segnalazione grave si verifica subito, sul posto e con le foto. Spesso dietro c'è solo il fastidio per il rumore.
Tubo del riscaldamento condominiale tagliato durante i lavori: chi ripara
Cosa è successo. Durante i lavori un nostro subappaltatore taglia un tubo del riscaldamento condominiale.
Come si è chiuso. Ce ne siamo occupati noi: abbiamo riparato il tubo con l'aiuto del tecnico del condominio e sistemato la macchia d'acqua.
Cosa insegna. Se nel tuo cantiere lavora un subappaltatore, a te risponde l'impresa: è lei che ripara e regola i conti con lui.
Piccola perdita e preventivo di un'altra impresa da 1.089 €
Cosa è successo. Una lieve perdita arriva alla vicina di sotto e le offriamo di sistemare tutto. La vicina invece manda il preventivo di un'altra impresa da 1.089 €, con lavori in più che non corrispondevano al danno. Non manda foto e non ci lascia entrare a controllare.
Come si è chiuso. Le abbiamo scritto che senza documenti non potevamo verificare il danno, e abbiamo confermato l'offerta di ripararlo. Il preventivo di un'altra impresa, fatto fare da una parte sola, non prova il danno (articolo 2697 del Codice civile). La vicina non ha più chiesto niente.
Cosa insegna. Anche qui la richiesta non era fondata. Chi chiede un risarcimento deve far vedere il danno: un preventivo con lavori in più non sostituisce le foto e un controllo fatto insieme.
Rumori, vibrazioni e piccoli danni ai vicini
Fori nel muro del vicino durante le tracce per gli impianti
Cosa è successo. Mentre apriamo le tracce per gli impianti, alcuni fori passano dall'altra parte, nel muro dell'appartamento accanto.
Come si è chiuso. Abbiamo riparato tutto gratis il giorno dopo.
Cosa insegna. In una ristrutturazione piccoli danni come questo possono capitare. Nella maggior parte dei casi si chiudono così: si ripara subito e la questione si chiude.
Crepe attribuite alle vibrazioni del cantiere in una casa appena ristrutturata
Cosa è successo. Un vicino ci attribuisce delle crepe che, secondo lui, sono nate dalle vibrazioni del nostro cantiere. Cinque mesi prima aveva ristrutturato casa sua, e la sua impresa dava la colpa a noi.
Come si è chiuso. Abbiamo guardato e fotografato le crepe insieme al vicino e le abbiamo analizzate con foto ingrandite. In quella zona non avevamo fatto nessuna traccia nei pavimenti, solo nel controsoffitto, lavorando dall'alto. Erano le normali crepe che possono comparire qualche mese dopo una ristrutturazione. Con una PEC al vicino e alla sua impresa abbiamo mandato una perizia tecnica che lo dimostrava. La questione è passata tra il vicino e la sua impresa.
Cosa insegna. Prima di accettare un danno «da vibrazioni» si controlla insieme, con foto e una perizia tecnica. Dopo una ristrutturazione qualche crepa può comparire da sola nei mesi successivi.
Richiesta di 800 € di danni per una macchia d'acqua sul soffitto
Cosa è successo. Il vicino di sotto parla di disastri e chiede 800 € di danni. Invece di chiamare noi, che avevamo il cartello esposto nel palazzo, scrive alla proprietaria dell'appartamento in cantiere.
Come si è chiuso. Rispondiamo per iscritto citando la legge e offriamo di riparare a nostre spese. Entriamo e fotografiamo il soffitto: c'è una leggera macchia d'acqua, sistemata in 30 minuti con la pittura. Nessun rimborso pagato.
Cosa insegna. Le richieste di risarcimento sproporzionate sono frequenti. Se l'impresa offre di riparare a sue spese e il vicino rifiuta, il costo in più resta a lui (articolo 1227, secondo comma, del Codice civile). E chi chiede un risarcimento deve provare il danno e quanto vale (articolo 2697). L'offerta di riparare va fatta per iscritto, con una data che poi si rispetta.
Linea elettrica della vicina tagliata e richiesta di rimborso con minacce
Cosa è successo. La linea della cucina della vicina passava dentro il nostro cantiere e l'abbiamo tagliata per errore. Al secondo guasto la vicina aspetta 15 giorni, chiama il suo elettricista e chiede 490 € più IVA. Il figlio minaccia: o pagate quanto chiediamo, o chiamiamo l'Ispettorato del Lavoro.
Come si è chiuso. Abbiamo riparato tutto. Il rimborso non l'abbiamo dato: le mail con le minacce mostravano che era una pressione, non una richiesta di danni. Li abbiamo invitati a rivolgersi all'Ispettorato, se lo ritenevano opportuno, e abbiamo mandato una diffida tramite il nostro studio legale.
Cosa insegna. Davanti alle minacce non si paga: si ripara il danno, si conservano le mail e si risponde per iscritto, se serve con un avvocato.
Parete del vicino crepata durante le tracce per l'impianto elettrico
Cosa è successo. Apriamo le tracce per l'impianto elettrico. In quell'appartamento le pareti confinanti con il vicino erano molto sottili: la parete del vicino si crepa e un vaso cade sulla sua cucina, scheggiandola.
Come si è chiuso. Una settimana dopo abbiamo riparato la parete e rimborsato la scheggiatura della cucina.
Cosa insegna. Con pareti confinanti sottili le tracce richiedono più attenzione. Se il danno capita, si ripara e si rimborsa, e la questione si chiude.
Autorizzazioni del condominio
Motore del climatizzatore in facciata contestato da una condomina
Cosa è successo. Una condomina contesta la posizione del motore del climatizzatore. L'avevamo montato dove l'amministratore lo aveva autorizzato per iscritto.
Come si è chiuso. Abbiamo spostato il motore e presentato il conto all'amministratore: lo spostamento l'ha pagato il condominio.
Cosa insegna. Tutto quello che tocca facciata e parti comuni si fa autorizzare per iscritto dall'amministratore. Se poi il condominio cambia idea, la modifica la paga il condominio.
Domande frequenti sui lavori in condominio a Milano
Devo chiedere il permesso al condominio per ristrutturare il mio appartamento?
No. Per i lavori dentro casa non serve l'autorizzazione dell'assemblea, perché l'appartamento è di tua proprietà: serve la comunicazione all'amministratore prima dell'inizio dei lavori. Il regolamento di condominio può però vietare alcune modifiche che si vedono da fuori, come ringhiere, infissi o colore della facciata. L'amministratore può chiedere copia della pratica edilizia, CILA o SCIA.
Quali sono gli orari di lavoro consentiti a Milano in un appartamento condominiale?
Nella maggior parte dei condomini di Milano si lavora dal lunedì al venerdì dalle 8 alle 17; in alcuni palazzi signorili dalle 9 alle 12:30 e dalle 14 alle 16:30. Il sabato di solito dalle 8 alle 13, se il regolamento non lo vieta. La domenica il cantiere è fermo.
Si possono fare lavori il sabato in condominio?
Sì, di solito dalle 8 alle 13. Per vietarli il regolamento di condominio lo deve dire esplicitamente: se il regolamento non lo dice, si può lavorare anche se condòmini o amministrazione dicono di no.
A che ora possono iniziare i lavori in condominio?
Di solito alle 8, alle 9 nei palazzi signorili. L'orario esatto lo fissa il regolamento di condominio, esposto in bacheca.
Cosa succede se un vicino si lamenta dei rumori durante i lavori?
Niente, se i lavori rispettano gli orari e il regolamento del condominio: il vicino può lamentarsi, ma non può fermare il cantiere.
Scritto da
Fabio Mavi, coordinatore di progetto di Mediolanum Ristrutturazioni.
Gestisce le criticità che emergono durante i lavori, compresi i rapporti con i condomini, e pianifica gli approvvigionamenti perché ogni cantiere abbia i materiali nei tempi previsti. Il suo obiettivo: ristrutturazioni di alta qualità, consegnate nei tempi concordati.
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